تأثیر خیر اجتماعی بر املاک و مستغلات

محیط زیست، اجتماعی و حکومت (ESG) به عنوان یک محرک ارزش برای املاک و مستغلات

"ESG"، مخفف عمومی "محیط زیست، اجتماعی و حکومت"، به یک ملاحظات تجاری مهم در سراسر جهان تبدیل شده است. به عنوان مثال، سرمایه گذاران املاک و مستغلات تمرکز فزاینده ای بر پایداری دارند. با این حال، ESG در املاک و مستغلات می تواند بسیار تأثیرگذارتر باشد. چگونه می تواند به یک محرک ارزش مهم تبدیل شود؟

نوشته شده توسط Francisco Da Cunha & Filipa Belchior Coimbra |Deloitte LU

ESG و املاک و مستغلات

روزی روزگاری املاک و مستغلات مظهر سرمایه داری بود. گرچه این روند کاملاً برعکس در حال رشد است. استفاده از استانداردهای ESG در املاک و مستغلات (به ویژه توسط دولت‌ها و توسعه‌دهندگان در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته) نشان داده است که این طبقه دارایی در هنگام اعمال این اصول راهنما نیز مرتبط است. آگاهی در مورد اینکه املاک و مستغلات می تواند تأثیر اجتماعی قابل توجهی داشته باشد یا از طریق بازسازی فضاهای عمومی (به طور غیرمستقیم نسبت دادن ارزش به املاک و مستغلات موجود)، مسکن ارزان قیمت، مسکن اجتماعی و مراکز مراقبت، یا از طریق سرمایه گذاری متمرکز بر محیط زیست بر روی ساختمان های جدید. مانند ساختمان های سبز

برای سرمایه گذاران حیاتی است اشتهای مرتبطی که سرمایه گذاران برای ESG دارند، شکافی را که در آن ارزش (درازمدت) بیشتری به دارایی های املاک و مستغلات نسبت داده می شود، می بندد. بنابراین سود میان‌مدت تا بلندمدت در نظر گرفته می‌شود و با نوسانات معمول ریسک کمتر یک دارایی مستغلات حفظ می‌شود. پایداری به طور فزاینده ای برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات حیاتی شده است. این امر از توسعه دستورالعمل‌های پایداری انجمن اروپایی برای سرمایه‌گذاران در وسایل نقلیه املاک غیرقانونی ("INREV") 1 مشهود است تا به نیازهای سرمایه‌گذاران نیز پایبند باشد. نشانه دیگر افزایش مشارکت در ارزیابی املاک GRESB 2020 است. این معیار و چارچوب گزارش‌دهی جهانی ESG مبتنی بر سرمایه‌گذار برای شرکت‌های دارایی فهرست‌شده، صندوق‌های دارایی خصوصی، توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذارانی است که مستقیماً در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کنند. بنابراین ESG اینجاست که بماند و به طور فزاینده ای بر ارزش گذاری املاک و در نتیجه سرمایه گذاری املاک و مستغلات شکل می دهد و بر آن تأثیر می گذارد، زیرا سرمایه گذاران مایلند تعهدات خود را تحت این پرچم تخصیص دهند.

تأثیر بر جامعه ، تأثیر ESG در صنعت املاک و مستغلات فراتر از آنچه در بالا ذکر شد. ESG ، گذشته از تقویت ساختمانهای سازگار با محیط زیست ، همچنین به فضا اجازه می دهد تا ملاحظاتی راجع به تأثیر خواص بر جامعه ، شامل جنبه هایی مانند تنوع باشد. صنعت املاک و مستغلات باید با ایجاد فرصت ها از طریق سرمایه گذاری در تأثیرات اجتماعی ، مانند فضاهای مشترک چندتایی یا تبدیل ساختمانهای مورد استفاده در مکان های مشتاق ، به این چالش پاسخ دهد. در عمل ، مانع اصلی این است که سرمایه گذاران برای مطابقت با نیازهای جامعه محلی ، باید مدل های سرمایه گذاری سنتی خود را دوباره اختراع کنند.

زیست محیطی ، اجتماعی و حاکمیتی به عنوان محرک ارزش برای املاک و مستغلات

ESG و زیرساخت

بدیهی است که املاک و مستغلات و زیرساخت ها از نزدیک مرتبط هستند. به عنوان مثال ، صنعت املاک و مستغلات مصرف کننده اصلی انرژی است. بنابراین ، ساخت ساختمانهای پایدارتر ، به عنوان مثالبا استفاده از مواد جدید سازگار با محیط زیست یا گرمایشی فن آوری هوشمند یا تهویه ، نه تنها به محیط زیست کمک می کند ، بلکه باعث افزایش بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مربوط می شود و عملکرد سرمایه گذاری را بهبود می بخشد. دولت ها در سراسر جهان به طور فزاینده ای این روشهای جدید ساخت و ساز را برای بهبود چاپ کربن شهرها و کاهش انتشار گازهای گلخانه ای تقویت می کنند. به همین ترتیب ، نگاهی گذرا به تأثیر ESG در زیرساخت ها نیز مهم است.

غلبه بر چالش های جدید زیرساختی اجرای یک سیستم زیرساختی با تمرکز ESG برای کشورهای توسعه نیافته بسیار مهم است-این دسترسی به اساسی ترین خدمات مانند انرژی و آب برای جامعه را فراهم می کند. همچنین ، برای کشورهای توسعه یافته ، ممکن است به مواجهه با چالش های جدید مانند افزایش جمعیت در مناطق شهری و نگرانی های زیست محیطی کمک کند. علاوه بر این ، استانداردهای ESG در حال حاضر در بسته شدن زیرساخت ها تعیین کننده هستند. این امر به این دلیل است که سرمایه گذاری ها با مخالفت های جامعه روبرو می شوند ، که اغلب به دلیل عدم ملاحظات ESG است و در نتیجه تأخیرهای پرهزینه یا تغییر در پروژه اولیه ایجاد می شود.

شهرهای هوشمند یکی دیگر از بیان‌های تأثیر ESG بر زیرساخت‌ها، ابتکار به اصطلاح «شهرهای هوشمند» است که به مناطق شهری اطلاق می‌شود که روش‌های مختلف فناوری نوآورانه برای آن طراحی شده‌اند. خروجی تولید شده توسط چنین روش هایی (به عنوان مثال در قالب داده ها یا آمار) می تواند تضمین کند که زیرساخت های شهر به طور موثرتری مدیریت و سازماندهی می شود. بسیاری از این روش‌ها امروزه طراحی شده‌اند تا دستورالعمل‌های ESG را در سرتاسر زندگی یک شهر، در دارایی‌ها، خدمات اجتماعی و منابع مربوطه، از جمله حمل‌ونقل بهتر (و سبزتر!)، شبکه‌های ارتباطی بهبودیافته، بهینه‌سازی مصرف انرژی، تامین آب، گسترش دهند.، کشف جرم و ضایعات.

چند مثال: دبی، سنگاپور، و لوکزامبورگ نمونه موفق شهر هوشمند دبی 3 است که در بخش های مختلف فناوری نوآوری دارد. چند مثال:

1. حمل و نقل: توسعه اولین هایپرلوپ بین دبی و ابوظبی و تاکسی های هوایی خودمختار
2. گردشگری: پروژه Oasis Eco Resort با هدف ساخت یک مجموعه پایدار در وسط بیابان
3. مسکن: پروژه شهر مریخی با هدف ساخت خانه هایی در بیابان برای 600000 نفر به عنوان شروعی برای یک طرح استعماری 100 ساله مریخ
4. انرژی: یک پارک بزرگ خورشیدی با هدف تبدیل دبی به یک نیروگاه دوستدار محیط زیست
5. امنیت: توسعه خودروهای پلیس خودران

سنگاپور نیز در این زمینه پیشگام است. مفهوم گسترده تر ملت هوشمند را معرفی کرده است. برخی از نمونه‌های نوآوری‌های فناوری ESG در سنگاپور عبارتند از: توسعه حمل‌ونقل عمومی بدون پول نقد، مشارکت دیجیتال و تحول مراقبت‌های بهداشتی ("Telehealth")، توسعه پلتفرمی که به عنوان کانالی بین مدارس و والدین استفاده می‌شود ("Gateway والدین")،و توسعه "Lamppost به عنوان یک پلت فرم"، یعنی پروژه ای که هدف آن به حداکثر رساندن استفاده از چراغ های خیابانی برای نظارت بر تغییرات مربوط به شرایط محیطی، نصب دوربین ها برای تجزیه و تحلیل تجمع جمعیت و نظارت بهتر برای افزایش ایمنی در فضاهای عمومی است.

در نهایت، لوکزامبورگ نیز به سمت مفهوم ملت هوشمند حرکت می کند. برای تجزیه و تحلیل دقیق تر در مورد نوآوری های دیجیتال در حوزه قضایی ما، لطفاً به مقاله Deloitte در مورد این موضوع 5 مراجعه کنید.

واکنش شدید ناشی از COVID-19

این مهم است که درک کنیم که چگونه این مفاهیم در میان یک بیماری همه گیر در سراسر جهان توسعه خواهند یافت. شکی نیست که همه گیر فعلی تاکنون بر نحوه نگاه ذینفعان به دارایی های واگذار شده تأثیر گذاشته و سرمایه گذاری بیشتر (دارایی های واقعی) را کاهش داده است. COVID-19 به شدت بر ارزیابی املاک و مستغلات تأثیر گذاشته است. به دلیل قفل شدن ، بازدیدهای سایت مانع شد. در عین حال ، بسیاری از معاملات به پایان رسید زیرا به نظر می رسد این بیماری همه گیر خواسته های مردم را برای استفاده از دارایی های واقعی تغییر می دهد ، مانند افزایش جستجوی خانه های بزرگتر با باغ های خارج از مناطق شهری ، به دلیل کار از خانه). به همان اندازه که همه گیر اقتصادها و فعالیت صنعت املاک و مستغلات را کند کرده است ، طرف مثبت آن فراخوانی بیداری برای سرمایه گذاران برای اولویت بندی سرمایه گذاری های پایدار است.

به طور خاص ، فاکتور محیطی ، COVID-19 با افزایش نیاز فوری جهانی به کاهش آلودگی و بهبود سیستم های بهداشتی نامناسب ، عامل محیطی را به وجود آورده است. در حقیقت ، شروع آهسته اولیه اتخاذ استانداردهای ESG احتمالاً بر اساس درک نادرست با تمرکز بر تأثیر مثبت اجتماعی ساخته شده است ، بازده مالی را کاهش می دهد. آشکار می شود که واقعاً برعکس است.

با این حال ، عامل اجتماعی ، توجه عمده در مورد عامل اجتماعی است: به نظر می رسد Covid-19 در حال تغییر شکل مجدد نحوه تعامل و رفتار جامعه از این پس است ، که این امر همچنین خواستار تجدید ارزیابی در زیرساخت های فعلی حمل و نقل ، فناوری و بهداشت است. این گفته ، بیش از هر زمان دیگری ، این مهم است که سرمایه گذاران هزاره - و همچنین دولت ها - نه تنها روی معیارهای مالی سنتی بلکه بر عملکرد ESG آنها نیز تمرکز کنند تا بتوانند تأثیر طولانی مدت مثبت ایجاد کنند.

تحولات جهانی اخیر

این واقعیت ما را به موضوع متعاقب افزایش جهانی دستورالعمل ها و مقررات مربوط به سرمایه گذاری های ESG نیز می رساند. سازمان ملل 17 هدف توسعه پایدار را در دستور کار 2030 سازمان ملل برای توسعه پایدار ترسیم کرده است که باید برای آینده ای پایدارتر جهانی به دست آید. همچنین، این اهداف نشان دهنده چالش های فعلی در سراسر جهان است: فقر، نابرابری، تغییرات آب و هوایی، تخریب محیط زیست، صلح و عدالت 6. کمیسیون اروپا با تصویب موافقتنامه پاریس در مورد تغییرات آب و هوایی 7 و دستور کار 2030 سازمان ملل برای توسعه پایدار، یک برنامه اقدام در مارس 2018 در مورد اقدامات مختلف در رابطه با تامین مالی رشد پایدار تدوین کرد. شفافیت به عنوان بخشی از برنامه اقدام، مقررات (EU) 2019/2088 در مورد مقررات افشای مالی پایدار (SFDR) منتشر شد، که هدف آن ارائه شفافیت بیشتر در مورد درجه پایداری محصولات مالی، به منظور هدایت سرمایه‌گذاری خصوصی به سمت سرمایه‌گذاری‌های پایدار و در عین حال جلوگیری از آن است. شستشوی سبز 9. اجرای مرحله‌ای آن در 10 مارس 2021 آغاز خواهد شد. به عنوان مکمل این مقررات، مقامات نظارتی اروپا پیش‌نویس استانداردهای فنی تنظیم مقررات (RTS) را در مورد افشای ESG تهیه کرده‌اند که برای آن یک مقاله مشاوره در آوریل 2020 منتشر شد. جستجوی ورودی در مورد استانداردهای افشای پیشنهادی ESG برای فعالان بازار مالی، مشاوران و محصولات. 10 لوکزامبورگ در حال انجام اقدامات مربوطه در این زمینه است، مانند ارتباطات اخیر CSSF که در 16 دسامبر 2020 در مورد الزامات نظارتی و روند سریع در رابطه با مقررات SFDR صادر شد. 11

کمیسیون اروپا همچنین به عنوان بخشی از برنامه اقدام، در نوامبر گذشته، کمیسیون اروپا یک مشاوره عمومی 12 در مورد برخی از معیارهای تعیین اینکه کدام فعالیت های اقتصادی می توانند واجد شرایط سیستم طبقه بندی برای فعالیت های اقتصادی پایدار تحت قانون طبقه بندی اروپا 13 باشند، راه اندازی کرد که بر اقلیم تمرکز دارد. کاهش تغییرعلاوه بر این، اتحادیه اروپا در سال 2014 دستورالعملی را منتشر کرد که شرکت های بزرگ را ملزم می کند اطلاعات خاصی را در مورد نحوه عملکرد و مدیریت چالش های اجتماعی و زیست محیطی خود افشا کنند. 14

تحولات بیشتر تحولات اخیر این واقعیت است که کشورهایی وجود دارند که قبلاً رسماً تشخیص می دهند که تغییرات آب و هوا نشان دهنده عدم اطمینان اقتصادی و خطر است. یکی از آنها ایالات متحده است ، جایی که فدرال رزرو شامل تغییر آب و هوا در لیست خطرات ثبات مالی (از جمله املاک و مستغلات) در گزارش ثبات مالی نوامبر 2020 است. 15 برخی از کشورها در حال بررسی بازار اوراق قرضه سبز مانند لوکزامبورگ و آلمان هستندواداز این نظر همچنین توجه داشته باشید که برنامه سرمایه گذاری معاملات سبز اروپا از 14 ژانویه 2020 اعلام کرد که این کمیسیون استاندارد اوراق قرضه سبز اتحادیه اروپا (GBS) را تأسیس می کند. سرانجام ، اتحادیه اروپا در حال حاضر در حال بررسی مقررات مربوط به وسیله نقلیه سرمایه گذاری جمعی ، صندوق های سرمایه گذاری بلند مدت اروپا ("ELTIFS") است. ELTIF بودجه هایی هستند که بودجه نهادی و خصوصی را برای هدایت سرمایه گذاری های خود در دارایی های بلند مدت ، از جمله دارایی های املاک و مستغلات مانند خانه های سالمندان ، مدارس ، زندان ها و مسکن اجتماعی جذب می کنند. به همین ترتیب ، ELTIF ها می توانند وسیله ای برای افزایش دسترسی به سرمایه گذاری با محوریت ESG باشند. 17

یک تجارت موفق "ضد پایداری"

این گفته می شود ، انتظار می رود که آیین نامه پیرامون ESG به جزئیات ادامه یابد. احتمالاً سرمایه گذاران تحت تأثیر افشای حقوقی و نظارتی مربوط به ESG قرار می گیرند ، که برای آنها به توصیه های مناسب از طرف متخصصان ممکن است نیاز باشد. همچنین ، شکی نیست که بازار جهانی املاک و مستغلات از قبل آگاه است که اصول ESG برای سرمایه گذاری های پایدار مهم است. در حقیقت ، سرمایه گذاری پایدار به زودی می تواند به روش استاندارد سرمایه گذاری تبدیل شود. برای دستیابی به این هدف ، سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید اطمینان حاصل کنند که مدیریت صندوق با تأثیر مثبت اجتماعی در نظر گرفته شده آنها مطابقت دارد. در Deloitte ما مشتاقانه منتظر هستیم تا با مشتریان خود به این سفر بپردازیم تا به یک تجارت موفق "ضد پایداری" دست یابیم.

پیش بینی املاک و مستغلات 2021

1-https: //www. inrev. org/guidelines/module/sustainability#inrev-guidalines 2-https: //gresb. com/2020-Real-State-Results/ 3-https: //scgn. smartdubai. aae . a. /4-https://www. smartnation. gov. sg/ 5-https: //www2. deloitte. com/lu/en/pages/public-sarticles/luxembourg-towards-smart-nation. html 6 - https://sustainabledevelopment. un. org/post2015/transformingourworld 7 - https://unfcc. int/sefault/nglish_paris_agrement. pdf 8 - https: en/txt/؟ uri = celex: 52018dc0099 /eeur-lex. europa. eu/eli/reg/2019/2088/oj 10 - https://www. esma. europa. eu/sites/default/jc_2020_16_joint_consultation_paper_on_esg_dissclosures. pdf 11 - https . pdf 11 - https. . lu/en/2020/12/ارتباطات-تنظیم کننده-درخواست و-سریع-مسیریابی-در ارتباط با تنظیم-EU- 2019-2088-on-the-s-s-sclosuras-disclosuras- -financil-Services-sector 12-https: //ec. europa. eu/commission/presscorner/detail/20_2176#3-htttps: //eur-x. europa. eu/legal-content/en/txt/en/txt//detail/en/fs_20_48-https://eur-lex. europa. eu/legal-content/en/txt/؟uri=celex٪3A32015R0760

اطلاعات بیشتر

آیا می خواهید در مورد پیش بینی های املاک و مستغلات و تأثیرات آن بر سازمان خود اطلاعات بیشتری کسب کنید؟لطفا از طریق جزئیات زیر با ما تماس بگیرید.