تحلیلگران می گویند بازار مسکن آلمان با رکود جدی قیمت ها مواجه است

بازار مسکن آلمان در چند دهه اخیر به طرز قابل توجهی قوی بوده است، اما به گفته برخی تحلیلگران، در چند سال آینده با یک اصلاح جدی قیمت مواجه خواهد شد.

به گفته تحلیلگران، بازار مسکن آلمان چندین دهه است که به طور قابل توجهی قوی بوده است، اما به گفته تحلیلگران، طی دو سال آینده با کاهش شدید قیمت ها مواجه خواهد شد.

بر اساس داده های Interhyp، نرخ های وام مسکن با نرخ ثابت 10 ساله از 1٪ به 3. 9٪ از ابتدای سال افزایش یافته است، که معمولاً باعث کاهش تقاضا می شود زیرا افراد کمتری می توانند وام بگیرند.

یوخن موبرت، تحلیلگر اقتصاد کلان در این وام دهنده آلمانی، پیش بینی می کند که قیمت مسکن از ماه مارس حدود 5 درصد کاهش یافته است، طبق داده های دویچه بانک، و در مجموع بین 20 تا 25 درصد از اوج به پایین کاهش خواهد یافت.

موبرت گفت: «اگر به نرخ های وام مسکن 3. 5 یا 4 درصد فکر می کنید، به سود اجاره بالاتر برای سرمایه گذاران نیاز دارید و با توجه به اینکه اجاره بها نسبتاً ثابت است، واضح است که قیمت ها باید کاهش یابد.

طبق گزارش موسسه تحقیقات اقتصادی کلن، درآمد اجاره یک اولویت برای سرمایه گذاران آلمانی است، به طوری که تقریباً 5 میلیون نفر در آلمان از اجاره درآمد کسب می کنند، و این کشور با توجه به آمارهای OECD، دومین کمترین سهم از مالکان خانه را در بین تمام کشورهای OECD دارد. بوندس بانک

در حالی که دویچه بانک اطلاعات خاصی در مورد زمان رسیدن به پایین ترین سطح در اختیار ندارد، موبرت گفت که اگر در شش ماه آینده باشد، تعجب نخواهد کرد.

اگر ماه به ماه نگاه کنید، ما قبلاً شاهد شدیدترین کاهش قیمت‌ها بوده‌ایم - این در ژوئن و جولای بود... در ماه‌های آگوست، سپتامبر و اکتبر کاهش قیمت‌ها در حال حاضر زیر 1 درصد است... بنابراین اگر از نگاهی به این موضوع نگاه کنید، حرکت مثبتی در اینجا وجود دارد. دیدگاه سرمایه گذار."

هولگر اشمیدینگ، اقتصاددان ارشد برنبرگ، پیش‌بینی می‌کند که در سال آینده قیمت مسکن «حداقل 5 درصد اگر نه کمی بیشتر» کاهش یابد.

وی با اشاره به کاهش شدید تقاضا برای وام و کاهش ساخت و ساز مسکن گفت: بازار مسکن به میزان قابل توجهی در حال نرم شدن است.

و در حالی که زبان مورد استفاده ممکن است متفاوت باشد، بسیاری از تحلیلگران کاهش در بازار مسکن آلمان را پیش بینی می کنند.

مایکل وویگلندر از موسسه تحقیقات اقتصادی کلن به CNBC گفت: "ما انتظار داشتیم که اگر بحران انرژی و رکود وجود نداشته باشد، قیمت‌ها بیشتر افزایش می‌یابد. اکنون با شرایطی مواجه هستیم که در آن شرایط به شدت تعدیل می‌شود."

یک گزارش اخیر UBS تا آنجا که دو شهر آلمان - فرانکفورت و مونیخ - را در چهار فهرست برتر حباب املاک و مستغلات خود برای سال 2022 قرار داد ، به عنوان مکان هایی با "ویژگی های حباب تلفظ شده" قرار گرفت.

UBS خصوصیات "حباب" را به عنوان جداسازی قیمت مسکن از درآمد محلی و اجاره و عدم تعادل در اقتصاد محلی ، از جمله وام بیش از حد و فعالیت های ساختمانی تعریف می کند.

توماس وراگوت ، استراتژیست املاک و مستغلات UBS به CNBC گفت: این تعریف به طور کلی مناسب بازار املاک آلمان نیست.

اوضاع در آلمان "همانطور که در بحران مالی تجربه کردیم ، یک حباب معمولی نخواهد بود ... بلکه این یک اصلاح خواهد بود."

وی افزود: "از نظر واقعی ، پشت سر هم حباب بیش از 15 ٪ در قیمت ها کاهش می یابد و این یک سناریوی بسیار بد ، یک سناریوی بسیار قوی و پرخطر است که در حال حاضر مورد پایه نیست."

نظرسنجی رویترز از کارشناسان بازار املاک ماه گذشته پیش بینی کرد که قیمت خانه آلمان در سال آینده 3. 5 درصد کاهش یابد.

یک بازار "آسیب پذیر"

اما همه موسسات مالی موافق نیستند که بازار املاک آلمان برای کاهش ارزش زیادی تعیین شده است.

کلودیا بوچ ، معاون رئیس جمهور بوندسبانک در مصاحبه ای با Joumanna Bercetche CNBC گفت: "ما شاهد کاهش سرعت رشد قیمت املاک و مستغلات مسکونی هستیم ، اما این طور نیست که پویایی کلی معکوس شده است."

بوچ گفت: "با تعادل ، قیمت خانه هنوز در حال افزایش است ، البته با سرعت کمتری.""به گفته این ، هیچ نشانه ای از رکود شدید قیمت املاک و مستغلات یا ارزش افزوده های بیش از حد وجود ندارد."

به گفته بوچ ، Bundesbank همچنان از نزدیک نظارت بر بازار مسکن را ادامه خواهد داد زیرا "آسیب پذیر" است.

تحلیلگران S& P Global همچنین ایده "رکود شدید" در بازار را رد کرده اند. در حقیقت ، شرکت تجزیه و تحلیل مالی گفت که چشم انداز قوی تر از پیش بینی جدید خود است که در ماه ژوئیه منتشر شده است.

سیلوین بروایر ، اقتصاددان ارشد EMEA در S& P Global Ratings ، به CNBC گفت: "این احتمال وجود دارد که ما باید پیش بینی های قیمت خود را برای آلمان برای سال جاری تجدید نظر کنیم."

وی گفت: "ما هنوز تقاضای بسیار شدیدی داریم."

Broyer همچنین گفت که برای تغییر شرایط مالی و سفت شدن مالی زمان لازم خواهد بود تا از بین برود و بر تقاضای مسکن تأثیر بگذارد.

وی گفت: "بیش از 80 ٪ وام در آلمان با نرخ ثابت تأمین می شود ، بنابراین بسیاری از خانوارها شرایط مالی بسیار مطلوبی را که تا همین اواخر به مدت 5 تا 10 سال داشتیم قفل کرده اند."

انجمن بانکهای Pfandbrief آلمان (VDP) از بیش از 700 بانک برای تولید شاخص قیمت املاک خود استفاده می کند و داده های آخرین سه ماهه نشان می دهد که قیمت ها در مقایسه با سه ماهه قبلی 6. 1 درصد افزایش داشته است.

این سازمان پیش بینی می کند که ما قبلاً اوج قیمت املاک آلمان را "فعلاً" مشاهده کرده ایم ، اما به گفته جنس تولکمیت ، مدیرعامل VDP ، اصول بازار هنوز به خوبی کار می کند.

تولکمیت گفت ، کمبود مسکن ، افزایش قیمت اجاره و بازار کار قوی همچنان به حمایت از بازار ادامه خواهد داد و حتی اگر قیمت خانه کاهش یابد ، لزوماً چیز بدی نخواهد بود.

تولکمیت گفت: "اگر قیمت خانه 20 ٪ کاهش یابد ، که ما در حال حاضر انتظار آن را نداریم ، پس ما در سطح قیمت سال 2020 خواهیم بود. آیا این یک مشکل است؟ شاید اینطور نباشد."

وی افزود: "این میزان قیمت ما پس از 10 سال افزایش قیمت به آن رسیدیم."

بازار کار مهم است

به گفته برخی از تحلیلگران ، حرکت در بازار کار چگونه تغییر بازار املاک را تعیین می کند.

بروایر گفت: "اگر بازار کار نسبت به رکود فنی که در پایان سال جاری خواهیم داشت ، مقاومت کند ، این یک مثبت برای بازار مسکن مثبت است."

امیسینگ اظهارنظرهای مشابهی را انجام داد اما در یک بازه زمانی طولانی تر ، گفت: چشم انداز میان مدت تا بلند مدت برای بازار املاک آلمان "خوب خواهد بود ، تا زمانی که کشور دارای بازار کار شناختی باشد."