اصلاح بزرگ قیمت مسکن آغاز شده است

اصلاح 15 تا 25 درصدی پس از کاهش قیمت مسکن در ماه مه برای اولین بار از زمان سقوط کوتاه مدت و ناشی از بیماری همه گیر که در سپتامبر 2020 به پایان رسید، آغاز شده است.

کریستوفر جوی ستون نویس

اصلاح بزرگ قیمت مسکن در استرالیا آغاز شده است: شاخص ارزش مسکن ملی همه منطقه (مترو به علاوه غیر مترو) که توسط CoreLogic منتشر شده است در ماه گذشته 0. 1 درصد کاهش یافت، که اولین بار از زمان شیوع بیماری همه گیر کوتاه مدت است.-اصلاح القا شده که در سپتامبر 2020 به پایان رسید.

شیطان واقعی در جزئیات است، با این حال، دو شهر بزرگ استرالیا، سیدنی و ملبورن، زیان‌های بسیار بزرگ‌تری ثبت کرده‌اند، جایی که ارزش خانه‌ها تنها در ماه می به ترتیب 1 درصد و 0. 7 درصد کاهش یافته است. جای تعجب نیست که ارزش مسکن نیز در کانبرا به هم پیوسته کاهش یافته است، البته فقط 0. 1 درصد.

کاهش قیمت مسکن پس از افزایش‌های عمده بازپرداخت متوسطی است.

ارزش مسکن سیدنی در حال حاضر از زمان اوج فنی خود در فوریه 1. 6 درصد کاهش یافته است (بازار در نوامبر 2021 شروع به کاهش قیمت تخت کرد). ارزش خانه در ملبورن نیز از زمان اوج ژانویه خود تقریباً 1 درصد اصلاح شده است.

در چرخه های گذشته، شهرهای پیشتاز سیدنی و ملبورن را پیشتاز بوده ایم. این یک بار دیگر پویایی غالب است: ارزش‌های مسکن در بریزبن، آدلاید، پرث، داروین و هوبارت همچنان به صعود خود ادامه می‌دهند، اگرچه به نظر می‌رسد رونق بریزبن در حال توقف است.

تعدادی از محرک های کلیدی برای اصلاح بزرگ قیمت مسکن در استرالیا وجود داشته است. اول، افزایش قابل توجهی در هزینه های استقراض با نرخ ثابت با جهش معمول با نرخ ثابت سه ساله از حدود 2 درصد یک سال قبل به 4. 5 درصد وجود داشته است.

این روند در ماه نوامبر آغاز شد، زیرا بانک مرکزی تعهد خود مبنی بر عدم افزایش نرخ بهره تا سال 2024 را به طور ناگهانی کنار گذاشت و به اصطلاح هدف منحنی بازدهی خود را که به موجب آن نرخ بهره اوراق قرضه دولتی 2024 را در 0. 1 درصد نگه داشت. با نرخ نقدی یک شبه هدف خود.

عامل دوم، تصورات بازار است مبنی بر اینکه RBA در سال جاری نرخ‌ها را افزایش خواهد داد که در اواخر سال 2021 پس از اینکه RBA دستورالعمل‌های خود را در مورد عدم افزایش تا سال 2024 کنار گذاشت، به آگاهی عمومی نفوذ کرد. یک سری از افزایش‌ها در سال جاری به طور کامل توسط بازارها قیمت گذاری شد. نوامبر 2021، که به طور گسترده توسط رسانه ها مخابره شد.

سومین سرنوشت RBA است که روند عادی سازی سیاست های پولی خود را با افتتاح نرخ نقدی 0. 25 درصد در ماه مه 2022 آغاز می کند (یک ماه از برنامه صریح که در ماه آوریل بیان شده است که اولین بار در ماه ژوئن را هدف قرار داده است) ، که منجر به متغیر شد.-هزینه های وام خانه را با همان حاشیه افزایش می دهد.

یک عامل چهارم ، فیلیپ لاو ، فرماندار RBA ، در ماه مه به عموم مردم توصیه می کند که انتظار دارد نرخ نقدی هدف خود را به حداقل 2. 5 درصد برساند ، این بدان معنی است که هزینه های وام با نرخ متغیر تخفیف از 2 درصد قبل از این افزایش می یابد. هنگامی که نرخ پول نقد به 2. 5 درصد رسید ، RBA ممکن است به 4. 5 درصد افزایش یابد.

بازارهای مالی دیدگاه بسیار تهاجمی تری دارند: آنها در نرخ نقدی RBA ترمینال 3. 7 درصد قیمت گذاری می کنند ، این بدان معنی است که وام های خانگی با نرخ متغیر با تخفیف به 5. 6 درصد افزایش می یابد.

سرانجام ، افزایش عمومی در هزینه های بودجه وام دهندگان رخ داده است. این شامل بانک ها و غیر بانکی ها نیز می شود. هزینه های بودجه در نتیجه وام RBA به بانک ها 188 میلیارد دلار با هزینه فوق العاده ارزان قیمت بین 0. 1 درصد تا 0. 25 درصد در سال کم بود. این تسهیلات دیگر در دسترس نیست و باید طی چند سال آینده بازپرداخت شود.

به عنوان یک نتیجه ، هزینه های بودجه شروع به بازپرداخت معنادار کرده است و منطقی است که فرض کنیم برخی از این هزینه ها به صورت افزایش خارج از چرخه تحمیل شده توسط وام دهندگان به وام گیرندگان منتقل می شوند. با این حال ، اینها باید توسط RBA خنثی شوند: هرگونه اضافی که وام دهندگان به وام گیرندگان منتقل می شوند ، افزایش می یابد ، RBA نیازی به تحمیل خود نخواهد داشت (با توجه به اینکه RBA عملاً سطح معینی از نرخ وام را هدف قرار می دهد).

در اکتبر گذشته ، ما انتظار داشتیم که حداقل 5 درصد ارزش سرمایه دیگر در سطح ملی را قبل از شروع بازار مسکن Aussie به دست آورد (شاخص CoreLogic بین 1 نوامبر و 30 آوریل 5. 4 درصد تحویل داد).

تصحیح منظم

ما استدلال كردیم كه پس از شروع RBA در اواسط سال 2022 در اوایل شروع می شود (با برنامه ریزی برای شروع در ماه ژوئن ، آنها YIPS را گرفتند و از ماه مه شروع كردند) ، 100 نقطه پایه اول افزایش نرخ 15-25 متعاقب آندرصد تصحیح در ارزش های خانه ملی. این بزرگترین قرعه کشی در رکورد خواهد بود. مراقبت از CoreLogic ، اکنون می دانیم که اصلاحات بزرگ مسکن Aussie در واقع آغاز شده است.

اگرچه ممکن است خسارات سرمایه برای صاحبان خانه بخورد ، آنها 37 درصد سود سرمایه را از آنجا که RBA برای اولین بار نرخ نقدی خود را زیر 1. 5 درصد در ژوئن سال 2019 کاهش داده است (در حال حاضر 35/0 درصد پس از افزایش 0. 25 درصد در ماه مه) کاهش یافته است.

اگر ما درست باشیم و ارزش های ملی 15-25 درصد را طی سالهای آینده اصلاح کنیم ، بازپرداخت متوسط در طرح چیزها خواهد بود.

ما علاوه بر این معتقدیم که این اصلاح با توجه به قدرت کلی اقتصاد ، که احتمالاً توسط تعدادی از عوامل پشتیبانی می شود ، منظم خواهد بود.

این موارد عبارتند از: یک دلار کم و رقابتی Aussie ، کمک به صادرکنندگان و صنایع واردات واردات. رشد جمعیتی بسیار قوی ، با استفاده از مهاجرت ماهر و غیر ماهر ، که باعث تقاضای کل می شود. انقلابی در وام گرفتن در تجارت به عنوان شرکت ها به دنبال سرمایه گذاری در ظرفیت تولیدی خود با توجه به محدودیت های سمت عرضه همراه با افزایش زیاد در شستن مجدد زنجیره های عرضه به عنوان اقتصاد از چین هستند. قیمت های بالا برای همه صادرات کلیدی استرالیا ، از جمله کشاورزی ، سنگ آهن ، گاز طبیعی و زغال سنگ. و محرک مالی مداوم در نتیجه کسری ساختاری در سطح فدرال ، که با لزوم صرف هزینه های عظیم برای امنیت ملی و برنامه های سرمایه گذاری قوی زیرساخت ها از طرف فدرال ها و ایالت ها تقویت می شوند.

یکی از پویایی که به خصوص به خوبی درک نشده است این است که چگونه کیف پول عمومی از تورم سود می برد. در مورد ایالت ها ، آنها درآمد GST را ضبط می کنند ، که این یک مالیات تورم مستقیم است. آنها همچنین درآمد مالیاتی حقوق و دستمزد را کسب می کنند ، که این یک مالیات دستمزد است. بدیهی است که فدرال های فدرال ها با افزایش دستمزدها از مالیات بر درآمد که صعود می کنند ، دریافت می کنند.

شگفتی های صعودی از درآمدهای مالیاتی دلیل اساسی است که چرا کسری بودجه فدرال و ایالتی برای سال مالی جاری به طور گسترده ای مورد تجدید نظر قرار گرفته است ، همانطور که انتظار داشتیم.

همچنین هیچ کمبود تقاضا برای اوراق بهادار بدهی دولت وجود ندارد ، زیرا ویکتوریا با یک رکورد جدید اوراق قرضه در روز پنجشنبه تأکید کرد. شرکت خزانه داری ویکتوریا یادداشتهای با نرخ شناور دوتایی 2028 و 2030 را راه اندازی کرد که 8. 1 میلیارد دلار تقاضا بی سابقه ای را به خود جلب کرد و به TCV اجازه داد تا در نهایت رکورد 4. 4 میلیارد دلاری را در دو FRN چاپ کند (ما هر دو را خریداری کردیم).

این یک تجارت هوشمندانه بود: مالیات دهندگان ویکتوریایی تنها حدود 1. 3 درصد سود سالانه را به FRN می پردازند در حالی که 4. 2 درصدی که برای اوراق قرضه 10 ساله با نرخ ثابت معمولی می پردازند. با قضاوت بر اساس آنچه مالیات دهندگان با پول خود انجام می دهند، آن چیزی است که آنها نیز می خواهند: تقریباً تمام مصوبات جدید وام مسکن امروز برای وام مسکن با نرخ شناور تخفیف خورده است که هزینه آن 2. 25 درصد است، یعنی نصف قیمت معمولی با نرخ ثابت سه ساله. وامی که سالانه 4. 5 درصد شارژ می شود.

سرمایه گذاران کلیدی در FRN ها بانک ها بودند که برای برآوردن نیازهای نقدینگی تنظیم کننده باید بین 315 تا 570 میلیارد دلار اوراق قرضه دولتی طی 2. 5 سال آینده خریداری کنند. اگرچه بحث‌هایی در مورد میزان تقاضای بانک‌ها برای اوراق قرضه دولتی وجود داشت، معامله TCV این موضوع را به خطر انداخت.

کریستوفر جوی یک ویراستار است که قبلا در گلدمن ساکس و RBA کار کرده است. او یک مدیر پورتفولیوی با Coolabah Capital است که در اوراق بهادار با درآمد ثابت از جمله مواردی که در ستون او مورد بحث قرار گرفت سرمایه گذاری می کند. با کریستوفر در توییتر ارتباط برقرار کنید.