خدماتی که در یا قبل از خرید خانه رخ می دهند ، معمولاً خدمات تسویه حساب در نظر گرفته می شوند. این خدمات شامل بیمه عنوان ، وام های وام مسکن ، ارزیابی ها ، چکیده ها و بازرسی های منزل است. خدماتی که پس از بسته شدن به طور کلی انجام می شوند ، خدمات تسویه حساب در نظر گرفته نمی شوند.
- پوشش های RESPA ، در میان دیگران:
- کارگزاران و نمایندگان املاک و مستغلات
- بانکداران وام مسکن و کارگزاران وام
- شرکت های عنوان و نمایندگان عنوان
- شرکت های گارانتی خانه
- عوامل بیمه خطر
- ارزیابی کنندگان
- ارائه دهندگان خدمات سیل و مالیاتی
- بازرسان خانه و آفات
- با این حال ، Respa در مورد:
- شرکت های متحرک
- باغبان
- نقاشان
- شرکت های تزئین شده
- پیمانکاران بهسازی خانه
2. ممنوعیت های RESPA
- RESPA یک کارگزار یا نماینده املاک و مستغلات را از دریافت "چیز ارزشی" برای مراجعه به مشاغل به ارائه دهنده خدمات تسویه حساب یا SSP مانند یک بانکدار وام مسکن ، کارگزار وام مسکن ، شرکت عنوان یا نماینده عنوان ممنوع می کند.
- RESPA همچنین SSP ها را از تقسیم هزینه های دریافت شده برای خدمات تسویه حساب ممنوع می کند ، مگر اینکه هزینه ای برای خدماتی باشد که در واقع انجام می شود.
3. استثنائات مربوط به ممنوعیت های RESPA
همه ترتیب ارجاع تحت محدودیت ارجاع RESPA قرار نمی گیرند. در حقیقت ، RESPA و تنظیم آن دارای استثنائات بسیاری است. سه مثال عبارتند از:
- فعالیتهای تبلیغاتی و آموزشی
- ارائه دهندگان خدمات تسویه حساب ، مانند بانکداران وام ، کارگزاران وام ، شرکت های بیمه عنوان و نمایندگان عنوان ، می توانند فعالیتهای تبلیغاتی و آموزشی عادی را تحت RESPA ارائه دهند.
- این فعالیت ها نباید هزینه هایی را که کارگزار/نماینده املاک و مستغلات در غیر این صورت مجبور به پرداخت آن بود ، کاهش دهد.
- این فعالیت نمی تواند در ازای یا به هیچ وجه برای مراجعه به آنها گره خورده باشد.
- پرداخت در ازای کالاهای ارائه شده یا خدمات انجام شده
- یک کارگزار یا نماینده املاک و مستغلات باید کالاها ، امکانات و خدماتی را که واقعی ، ضروری و متمایز از آنچه در حال حاضر ارائه می دهند ، ارائه دهد.
- مبلغ پرداخت شده به یک کارگزار یا نماینده املاک و مستغلات باید متناسب با ارزش آن کالاها و خدمات باشد. اگر پرداخت بیش از ارزش بازار باشد ، اضافی در نظر گرفته می شود و RESPA را نقض می کند.
- پرداخت ها نباید "مبتنی بر معامله" باشند. اگر مبلغ پرداخت با توجه به اینکه آیا خدمات کارگزار/نماینده املاک و مستغلات منجر به معامله موفقی شده است ، پرداخت به صورت معامله بر اساس معامله انجام می شود. پرداخت ها ممکن است با موفقیت تلاش های کارگزار/نماینده املاک و مستغلات گره خورده باشد ، اما باید یک هزینه مسطح باشد که نشان دهنده ارزش بازار عادلانه باشد.
- ترتیبات تجاری وابسته
- کارگزاران و نمایندگان املاک و مستغلات مجاز به داشتن علاقه به یک شرکت خدمات تسویه حساب مانند کارگزاری وام مسکن یا شرکت عنوان هستند ، تا زمانی که کارگزار/نماینده املاک و مستغلات:
- رابطه خود را با شرکت سرمایه گذاری مشترک هنگامی که مشتری را به کارگزار وام مسکن یا شرکت عنوان معرفی می کند ، افشا می کند.
- مشتری را نیازی به استفاده از کارگزار وام مسکن مشترک یا شرکت عنوان به عنوان شرط فروش یا خرید خانه ندارد. وت
- هیچ پرداختی از شرکت سرمایه گذاری مشترک به غیر از بازده سود مالکیت خود در شرکت دریافت نمی کند. این پرداخت ها بر اساس حجم مراجعه به شرکت سرمایه گذاری مشترک نمی تواند متفاوت باشد.
- کارگزار وام مسکن مشترک یا شرکت عنوان باید یک تجارت مستقل و مستقل با سرمایه کافی ، کارمندان و فضای اداری جداگانه باشد و باید خدمات اصلی مرتبط با آن صنعت را انجام دهد. نمونه هایی از فعالیت ها و پرداخت های مجاز
4- نمونه هایی از فعالیت ها و پرداخت های مجاز
- یک نماینده عنوان یک سینی غذا برای یک خانه باز فراهم می کند، علامتی را در یک مکان برجسته نصب می کند که نشان می دهد این رویداد توسط عامل عنوان حمایت شده است، و بروشورهایی را در مورد خدمات آن توزیع می کند.
- یک وام دهنده وام مسکن یک ناهار آموزشی را برای مشاوران املاک حمایت می کند که در آن از کارمندان وام دهنده دعوت می شود تا صحبت کنند. با این حال، اگر وام‌دهنده وام مسکن هزینه‌های اعتبارات ادامه تحصیل حقوقی را یارانه پرداخت کند، این فعالیت ممکن است به‌عنوان پرداخت هزینه‌هایی تلقی شود که در غیر این صورت نماینده متحمل می‌شود و ممکن است به عنوان هزینه ارجاع غیرمجاز توصیف شود.
- یک شرکت عنوان میزبان رویدادی است که افراد مختلف، از جمله مشاوران املاک، در آن شرکت خواهند کرد و تابلویی را که نشان دهنده مشارکت شرکت عنوان در این رویداد است را در مکانی برجسته برای همه شرکت‌کنندگان نصب می‌کند تا بتوانند آن را ببینند و بروشورهایی را در مورد خدمات شرکت عنوان توزیع می‌کنند.
- یک شرکت بیمه خطر، دفترچه یادداشت، خودکار یا سایر مواد اداری را ارائه می دهد که منعکس کننده نام شرکت بیمه خطر است.
- یک کارگزاری وام مسکن حامی مسابقه hole-in-one در یک تورنمنت گلف است و به طور برجسته علامتی را نشان می‌دهد که نام کارگزاری و مشارکت در مسابقات را منعکس می‌کند.
- مشاور املاک و دلال وام مسکن مشترکاً خدمات خود را در یک مجله املاک اعلام می کنند، مشروط بر اینکه هر فردی متناسب با برجستگی خود در آگهی، سهمی از هزینه ها را بپردازد.
- یک وام دهنده ارزش بازار منصفانه ای را به نماینده املاک می پردازد تا یک میز، دستگاه کپی و خط تلفن در دفتر مشاور املاک برای یک افسر وام اجاره کند تا متقاضیان را واجد شرایط کند.
- یک نماینده مالکیت برای یک نماینده املاک و مستغلات هزینه شام را می پردازد که در طی آن بحث تجارت انجام می شود، مشروط بر اینکه چنین شام هایی عادی یا مورد انتظار نباشد.
5. نمونه هایی از فعالیت ها و پرداخت های ممنوعه
- یک شرکت صاحب عنوان میزبان یک شام و پذیرایی ماهانه برای مشاوران املاک است.
- یک کارگزار وام مسکن بدون درج هیچ اطلاعاتی که کارگزار وام مسکن را در جعبه قفل مشخص می کند، هزینه یک lock-box را پرداخت می کند.
- یک وام دهنده وام مسکن ناهار را در یک خانه باز ارائه می دهد، اما بروشور توزیع نمی کند یا مواد بازاریابی را به نمایش نمی گذارد.
- یک شرکت بیمه خطر میزبان یک «ساعت شاد» و یک گردش شام برای مشاوران املاک است.
- یک بازرس خانه هزینه یک مشاور املاک را برای رفتن به شام پرداخت می کند، اما در شام حاضر نمی شود.
- یک شرکت صاحب عنوان مبلغی را به صورت یکجا برای فعالیتی که توسط نماینده املاک میزبانی می‌شود، پرداخت می‌کند، اما مواد تبلیغاتی ارائه نمی‌دهد یا ارائه‌ای در این شرکت ارائه نمی‌دهد.
- یک دلال وام مسکن بلیط یک رویداد ورزشی را برای یک مشاور املاک می‌خرد، یا برای نماینده املاک برای بازی یک دور گلف پول می‌پردازد.
- یک شرکت عنوانی از یک «فرار» در یک مکان گرمسیری حمایت می‌کند، که در طی آن تنها یک یا دو ساعت به آموزش اختصاص داده می‌شود و بقیه رویداد به سمت تفریح اختصاص می‌یابد.
- وام‌دهنده وام مسکن تنها در صورتی به یک مشاور املاک برای دریافت درخواست وام و جمع‌آوری اسناد اعتباری پرداخت می‌کند که فعالیت منجر به وام شود.
قبل از انجام هر فعالیتی با SSP یا پذیرش هرگونه پرداخت، کالا یا خدمات از SSP، باید با یک وکیل آشنا با RESPA صحبت کنید و مطمئن شوید که فعالیت با قوانین ایالتی و محلی مطابقت دارد. برخی از این قوانین فعالیت هایی را که در غیر این صورت تحت RESPA مجاز هستند، ممنوع می کند.
